Financialisering van de woningmarkt 3

[newsletter_lock]

De oplopende kosten van huisvesting is een kopzorg van kopers én huurders. Wonen wordt van recht een voorrecht. De kostenexplosie als normale werking van de vastgoedmarkt beschouwen is niet langer houdbaar. In het financiële systeem zitten structurele ontwrichtende prikkels die op termijn onhoudbaar zijn. Een uitleg in drie delen van een nieuw fenomeen: financialisering.

Vrijheid voor kapitaal

In een drietal artikelen doen wij een poging om complexe materie van financialisering inzichtelijk te maken.
Deel 1 gaat over het fenomeen, deel 2 over de spelers achter het fenomeen en tot slot in dit 3e en laatste deel over de gevolgen.
Voor het schrijven zijn wij zeer geïnspireerd door de film PUSH. Voor de informatie raadpleegden de publicatie van de Rosa Luxemburg Stiftung Housing Financialization.

Bewoner flat Berlijn

‘Toen ik thuiskwam zag ik dat ze mijn badkamerraam van buiten hadden dichtgemetseld. Ze doen alles om mij weg te krijgen, maar ik woon hier al mijn hele leven.’

De gevolgen van de stapeling van al deze maatregelen op nationaal, Europees en mondiaal niveau zijn voor de meesten burgers desastreus. Het aan de fiscus ontsnappende kapitaal is verloren voor maatschappelijke aanwending. Daarmee wordt de rijkste 1% van de bevolking steeds rijker en het armere deel steeds armer.

Berlijn als broedplaats van verzet tegen speculatie.

Middengroepen

Inmiddels hebben deze effecten ook de onderste middengroepen bereikt. Hun koophuis staat er nog fraai bij, maar de leningen stapelen zich op. De zorgen over de stijgende kosten van levensonderhoud laat ook hen niet meer ongemoeid. De schone schijn wordt zolang mogelijk opgehouden, maar in deze groep wordt in toenemende mate stil geleden. De vakanties moeten goedkoper en dichterbij. De nieuwe auto is een klasse kleiner en vaak op krediet gekocht. Geleased heet dat, maar dat is niet minder dan een auto-op-krediet. De groei van het leasen van auto’s is sinds de crisis van 2008 spectaculair gestegen. [10] De verwachtingen zijn dat in 2020 het aantal gestegen zal zijn tot 100.000.

De middengroepen nemen dus steeds verder af. Dat concludeert ook het Sociaal Cultureel Planbureau. De ‘hogere klasse’ is daarentegen toegenomen van 7,6 tot 14,7 procent.

De Wetenschappelijke Raad voor het regeringsbeleid (WRR) hierover [12]:

  • De middengroepen vrezen dat hun kinderen het minder goed zullen hebben dan zijzelf;
  • Veel banen voor middengroepen zijn door automatisering of uitbesteding naar het buitenland verdwenen;
  • De waarde van middelbare opleidingen is door snelle technologische vernieuwing verminderd;
  • Middengroepen zijn politiek opgeschoven naar de lagere inkomensgroepen: kritisch over immigratie, EU, de media en politiek.

Centrifugale krachten

Het Parool

‘Gezinnen met jonge kinderen verlaten Amsterdam’ kopt Het Parool. [13]

In de in 2017 gepubliceerde artikelen wordt gesproken van een zich snel doorzettende ontwikkeling. Terwijl de steden sinds eind vorige eeuw aan aantrekkelijkheid hebben gewonnen en daardoor steeds meer gezinnen aantrokken, lijkt deze trend sinds 2012 snel in een omgekeerde richting te zijn omgeslagen: gezinnen zoeken de randgemeenten op, of verhuizen zelfs vanuit de Randstad naar andere delen van Nederland.
Belangrijkste redenen zijn de ongekend snel gestegen woonlasten, zowel huur als koop.

NRC

‘Met de gezinnen verdwijnt ook de leefbaarheid’, stelt het NRC. [14]

Symbool voor de ‘gekte op de huizenmarkt’ is de vraagprijs voor een rijtjeshuis in Amsterdam-Zuid van €1,4 miljoen. Weliswaar in een populaire wijk, niet ver van de Amsterdamse Zuidas maar toch een exorbitant hoog bedrag voor een middelmatig rijtjeshuis.

Voormalig ING-kantoor in Arnhem wordt omgebouwd tot veelal luxe appartementen.

De migratie van gezinnen naar randgemeenten of zelfs naar steden buiten de Randstad betekent een demografische ommekeer. Steden hebben hoe dan ook al een bovenmatig aantal een-persoonshuishoudens, maar nu de gezinnen in zulke grote aantallen wegtrekken, heeft dat vergaande gevolgen. Zo is de woningvoorraad grotendeels gericht op gezinnen. Dat betekent dat veel alleenwonenden een relatief grote woning hebben en dito woonlasten.
De steden worden mede hierdoor het domein van expats die de hoge woonlasten afwentelen op hun werkgever. Expats zijn daarbij ook niet echt verbonden aan de stad waar ze woonachtig zijn omdat ze vaak maar voor een bepaalde periode aan de werklocatie zijn gebonden.

Bedrag € -

Politieke eilanden

De ontwikkeling zet een binnenstedelijke en binnenlandse migratie in gang. Daarbij verschuiven de zwakke inkomensgroepen naar de randen van de stad of worden over de rand geduwd naar de randgemeenten. 
Je kunt gerust spreken dat bevolkingsgroepen worden ‘uitgesorteerd’. Waar de rijke en liberale bewoners van de binnensteden een ‘progressieve’ kleur geven aan de stad, zitten de bewoners met een marginale financiële positie op grote afstand van die aantrekkelijke binnensteden. In die marges van de stad hopen de problemen zich op. De armoede, de voedselbanken, de huisuitzettingen, de inpassing van immigranten concentreren zich hier. In de kernen van de steden wordt ondertussen de stad en haar liberale vrijheden en culturele mogelijkheden bejubeld. Steden, vooral de grotere, worden ook in politiek-cultureel opzicht eilanden, enclaves van groen-liberaal denkenden omgeven door meer behoudende ‘gemiddelde’ burgers. Die trend is in alle westerse landen zichtbaar en uit zich ook sterk in de uitslagen van verkiezingen. Steden en hun omgeving lijken zo politiek en cultureel uit elkaar te groeien. Recente verkiezingen laten zien dat de grotere steden in Nederland vooral GroenLinks hebben gestemd, terwijl in de niet-stedelijke gebieden de overige partijen als CDA, VVD of lokale partijen de overhand hebben gekregen. Ook populistische partijen lijken meer aanhang buiten dan in de grote steden te kunnen verwerven. De verkiezing van Donald Trump als president van de Verenigde Staten duidt op een onderscheid stad en ‘platte land’. De uitslag van het Brexit-referendum schokte menigeen, maar bevestigde alleen maar het eerder gesignaleerde geografische onderscheid.

Wonen in de steden is daarmee exclusief geworden, cultureel-politiek als ook in economisch opzicht. Wonen in de grote stad is een recht van diegenen met diepe zakken. De in Nederland zo onwenselijk gevonden scheiding van arm en rijk wordt hiermee versterkt. De toestroom van financieel goed bemiddelde inwoners verandert ook het aanbod van winkels en horeca en drijft de prijzen in die sectoren op. Hiermee wordt niet alleen het wonen maar ook het leven in de stad nog minder betaalbaar voor inwoners met een beperkt inkomen.

Tokio met 37 miljoen inwoners woekert met betaalbare ruimte

Race to the bottom

Steden concurreren met elkaar om de gunst van de belegger en investeerder. Dat doen ze door zich zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor rendementzoekende partijen.
Ze adverteren voor hun stad met ‘opportunity’s for investors’. Elke zichzelf respecterende stad gebruikt daarbij de termen duurzaam, smart, startups, tech en niet te vergeten ‘real estate’.

In dat schema van het snelle kapitaal passen geen investeringen in sociale woningbouw. Ofschoon daar volgens ingewijden goede rendementen mee zijn te maken, ontbreekt bij de huidige investeerders/speculanten het geduld. Hun klanten eisen snelle resultaten. Is het niet in de ene stad, dan maar in een andere. Is het niet in Nederland, dan elders. Kapitaal kent immers geen grenzen meer.

Binnensteden het exclusieve domein van toeristen en goed verdienende bewoners.

De sociale stad

Langzamerhand dringt het besef door dat de economisering van de stad en financialisering van vastgoed, leidt tot grote sociale verschuivingen in de samenleving. Zij die in de huidige steden rekenen op beschikbaarheid van diensten en onderhoud van de leefbaarheid, merken dat diegenen die dat moeten doen, plantsoenwerkers, verpleegkundigen, politie-agenten, brandweerlieden, winkelpersoneel, ambtenaren en vele in dienst van service-organisaties, uit de stad worden verdrongen, de stad die zij dagelijks van hun arbeid voorzien.

Het is in ieders belang dat onze steden toegankelijk blijven voor iedereen uit de samenleving. De veel bejubelde inclusiviteit lijkt zich vooral op immigranten te richten, maar niet vergeten mag worden dat meer groepen thuis horen in onze steden. Inclusief betekent ook diegenen die uit noodzaak de stad moesten uittrekken en dagelijks in de file of overvolle treinen moeten staan om hun werk in de stad nog te kunnen bereiken.

De vaak geridiculiseerde Gele Hesjes uit Frankrijk en de aan onze aandacht ontsnapte heftige protesten in Berlijn, zijn tekenen dat een tegenreactie niet kan uitblijven. Het getuigt van welbegrepen eigenbelang op alle niveau’s om een stevig correctie aan te brengen op 30 jaar blindelings gevolgde neo-liberaal gedachtengoed. ‘Reset capitalisme‘ schreeft de Financial Times onlangs in een hoofdartikel. En zo is het. En laten we er niet te lang mee wachten.

Deze serie is gebaseerd op de uitgave van Rosa Luxemburg Stiftung | Brussels Office. De integrale tekst is hier te downloaden.

[1] Rosa Luxemburg Stiftung, Housing financialization 2018
[2] Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) (website)
[3] Fries Dagblad, 5 september 2015
[4] Welingelichte kringen (website)
[5] Stichting Ons Geld (website)
[6] Europese Centrale Bank (website)
[7] Ministerie van Binnenlandse Zaken (website)
[8] Investing in Dutch rental market (website)
[9] Wikipedia (website)
[10] Business Insider (website)
[11] Sociaal en Cultureel Planbureau (website)
[12] Wetenschappelijke Raad voor het regeringsbeleid (pdf)
[13] Het Parool (artikel)
[14] NRC (artikel)

[/newsletter_lock]

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*