Financialisering van de woningmarkt 1

De oplopende kosten van huisvesting is een kopzorg van kopers én huurders. Wonen wordt van recht een voorrecht. De kostenexplosie als normale werking van de vastgoedmarkt beschouwen is niet langer houdbaar. In het financiële systeem zitten structurele ontwrichtende prikkels die op termijn onhoudbaar zijn.
Een uitleg in drie delen van een nieuw fenomeen: financialisering.

Een destructief proces

Iedereen kent het fenomeen van uit de hand lopende kosten van huisvesting, maar weinigen kennen het proces dat erachter schuil gaat. Waar velen de prijsexplosies verbinden met de grote vraag naar huisvesting, huur en koop, wordt steeds duidelijker dat op de achtergrond een dieperliggend fenomeen zich voordoet. Ook op deze site hebben wij veel geschreven over een mogelijk andere oorzaak namelijk gentrification. Ofschoon zowel de gegroeide vraag naar woningen als gentrification een prijsopdrijvend effect hebben, verklaren beide niet waarom het probleem zich werkelijk in alle ontwikkelde economieën wereldwijd voordoet.

In een drietal artikelen op deze website zullen wij een poging doen deze complexe materie inzichtelijk te maken.
Deel 1 gaat over het fenomeen, deel 2 over de spelers achter het fenomeen en tot slot deel 3 over het achterliggende mechanisme.
Voor het schrijven zijn wij zeer geïnspireerd door de film PUSH. Voor de informatie raadpleegden de publicatie van de Rosa Luxemburg Stiftung Housing Financialization.

Leilani Farha, VN-rapporteur huisvesting

‘Ik zie mensen als verpleegkundigen, brandweerlieden, artsen en politie-agenten die zich geen woning meer in de stad kunnen permitteren. En zij worden geacht die stad met hun diensten veilig en gezond te houden.’

Na de crisis

Nu ruim 10 jaar na de financiële crisis van 2008 lijkt niet de financiële sector, maar de burger, koper en huurder er door te zijn geraakt. De banken draaien weer hun gebruikelijke winsten, de bonussen liggen inmiddels boven het peil van 2008 en de financiële spindoctors draaien weer overuren bij het bedenken van nieuwe ondoorgrondelijke financiële producten. Het heeft er zelfs alle schijn van dat de sector het beter doet dan vóór 2008. Inmiddels heeft de sector zich op de vastgoedmarkt gestort, en dan vooral op woningen. De gevolgen zijn echter maatschappij-ontwrichtend en financieel een doodlopende weg.

1945: een nieuw begin

Het einde van WWII markeerde in veel opzichten een nieuw begin. Het herstel van de grote oorlogsschade veroorzaakte een economische boom, in Duitsland het Wirtschaftswunder genoemd.
De oorlog als verklaard gevolg van het ontaarden van het kapitalisme van laat 19e en begin 20e eeuw, bracht een ander denken op gang over de organisatie van de westerse economieën. Nooit meer mochten economische omstandigheden het volk bevattelijk maken voor misdadige ideologieën zoals die van het nationaal-socialisme. Maar ook de angst voor de aantrekkingskracht van communistische ideeën over een andere verdeling van kapitaal en inkomen op de eigen westerse bevolking, bracht regeringen tot een matige vorm van markteconomie. In Noordwest-Europa het Rijnlandse Model genoemd.
Het model bracht mede door haar geringe inkomensverschillen bloei in de economieën en sociale rust.

Keerpunt: Chili

Niet iedereen zag de toekomst van de westerse economieën in de richting van een ‘fatsoenlijke’ marktordening zitten. Milton Friedman en Friedrich Hayek bijvoorbeeld van de Chicago School of Economics. Zij zagen maar één antwoord op de centraal geleide economieën en hun falen: volledige vrijheid van de markt. Alleen een economie ontdaan van elke regelgeving kon in al haar zuiverheid functioneren. In een samenloop van belangen werd Chili in 1973 via een staatsgreep gedwongen om als eerste laboratorium te dienen voor een economische shocktherapie naar een totaal geliberaliseerde markt. [1]

Het aantreden van Margareth Thatcher als premier van het Verenigd Koninkrijk en de door haar geleide Falklandoorlog, dat het land in verwarring bracht, markeerde de geforceerde overgang naar een zo vrij mogelijke markt naar het model van de Chicago School of Economics. [1]
Chaos ging meestal vooraf aan grote stappen in het versneld vrijmaken van de markt: het bloedbad op het Plein van de Hemelse Vrede in 1989 leidde in China de ommezwaai in naar een geliberaliseerde markteconomie en een afrekening met de oude communistische orde. [1]
In datzelfde jaar 1989 viel de Berlijnse Muur hetgeen het westen in euforische stemming bracht over de kracht van vrije markteconomieën. Het marktdenken als ordeningsinstrument werd een ideologie naar neo-liberale schnitt. [1]
In Rusland kon de immer wankel op zijn benen staande Boris Jeltsin en zijn westerse (lees Amerikaanse) bondgenoten in de chaos die in 1993 ontstond na de beschieting van de Russische Doema doorstoten met het afrekenen met de centraal geleide economie. De tanks waren daar in opdracht van Jeltsin die vond dat de Doema zijn door Amerikaanse adviseurs geschreven liberaliseringswetten nodeloos blokkeerde. [1]

Tot zover de geschiedenis.

Sneller en meer

Sinds de jaren ’80 deden zich twee belangrijke structurele ontwikkelingen voor in de financiële wereld: toename van schulden van particulieren, bedrijven en overheden. De tweede ontwikkeling was de verschuiving naar aandeelhouderswaarde en de korte termijn waarop rendementen moesten worden gemaakt, al dan niet met gebruik van geleend geld. Het leidde tot een instabiel en niet transparant stelsel van financiële producten en diensten waarvan de kopers de risico’s niet meer konden overzien.
Bedrijven werden aangekocht, gesaneerd en snel doorverkocht waarbij grote winsten werden gemaakt. Dit werd bekend als sprinkhanen-economie. In veel gevallen ten koste van de financiële gezondheid van bedrijven, welzijn en werkgelegenheid van haar medewerkers.
Beleggen en speculeren werden ook volksbezigheden omdat iedereen wel snel aan meer geld wilde komen.
Het eigen woningbezit werd met overheidssubsidies (premie-woningen) gestimuleerd en daarmee de gestage groei van de hypotheekschuld. In de VS werden hypotheken verstrekt aan huizenkopers die gezien hun inkomen nooit zo’n schuld hadden aan mogen gaan. Toen deze groep in 2007 en 2008 op grote schaal haar maandbetalingen niet meer kon voldoen, kwamen de banken in de problemen. De crisis van 2008 luidde ook een periode van overheidsingrijpen in ter redding van de financiële sector. De grootste actie werd, zij het jaren later, ondernomen door de Europese Centrale Bank (ECB).

Geldinjectie ECB

In 2015 startte de ECB Quantitative Easing (QE) waarbij zij via het aankopen van bankpapieren van particuliere banken zo’n €2.500 miljard in de EU-economieën pompte. Doel was de inflatie aan te jagen (om de schulden te laten wegsmelten) en de Europese economieën aan te zwengelen. Niet onbelangrijk was ook om de macht van de Euro te tonen, die kort ervoor dreigde om te vallen. Het zou samen met vergelijkbare geldverruimende acties in de VS de basis leggen voor een versnelde financialisering van de economie.

Dit proces werd verder versterkt door twee andere fenomenen: de snelle groei van extreem rijke, lees vermogende, particulieren. Hierdoor groeide wereldwijd de inkomensongelijkheid in hoog tempo. Daarnaast gingen stelselmatig de belastingen voor de grote corporates omlaag tot een minimaal niveau van enkele procenten. Miljardenomzetten bleven, mede door belastingvrije havens als Nederland, vrijwel onbelast.
De grote hoeveel geld in omloop maakte het geld ook goedkoop, dus verkrijgbaar tegen extreem lage rente. Wie nu met een groot vermogen zit, zal dit niet meer naar de bank willen brengen, het levert niets op. De rente op Nederlandse staatsleningen zakte onlangs tot onder 0%.

Financialisering

Stilaan is een kapitaalvlucht ontstaan van parkeren op een bank naar het investeren in vastgoed. De vraag naar vastgoed als woningen is zeer groot en de kansen op rendement navenant.

Het proces van het in vastgoed omzetten van geldelijke middelen met als oogmerk om het door snelle doorverkoop in waarde te laten vermeerderen (rendement), wordt financialisering genoemd.
Hier is het dus niet de bedoeling om met geld een huis te kopen om er vervolgens zelf in te gaan wonen. Het vastgoed is in stenen omgezet geld bedoeld om het zo snel mogelijk in een grotere hoeveelheid geld weer om te zetten. Het gaat dus om financialisering van de huizenmarkt. Niet goud als parkeermiddel voor kapitaal, maar vastgoed. Bij de intentie om snel rendement te maken is de term speculeren beter op zijn plaats.

Het verschijnsel is niet nieuw, sterker het is al eeuwen oud. Het als eerste bekend staande voorbeeld van financialisering (ofschoon die naam toen nog niet werd gebruikt) was de Tulpenmanie. Toen in 1634 werd geld omgezet in bloembollen, niet om een fraaie tuin te maken, of bloemen te gaan kweken en te verkopen, maar omdat met de bloembollen snel geld kon worden verdiend. Een combinatie van een hype, het toegestroomde geld, de daardoor stijgende waarde en de hierdoor weer stijgende aankopen, leidde tot bizarre prijzen voor een bloembol. Een bloembol was kort voor het instorten, net zoveel waard als een Amsterdams grachtenpand. De gekte regeerde.
Behalve de liefhebbers van bloembollen, die zich geen bollen meer konden veroorloven, had verder niemand last van de bizarre bloembollenprijzen.

Kortom de kern van financialisering van de economie is dat er veel geld wordt verplaatst, winsten worden gemaakt en wordt meegeteld als economische activiteit. Toch draagt dit verplaatsen van kapitaal niets bij aan de economie: er wordt geen dienst geleverd, geen product gemaakt en geen huis extra gebouwd. Het jaagt alleen de prijzen op, brengt bewoners en potentiële kopers in de problemen en vergroot de kloof tussen arm en rijk.

Huurders als handelswaar

De bloembollen hadden zelf geen last van de gekte rond hun product. Dat ligt anders bij financialisering van woningen. In het te verhandelen ‘product’ zitten immers huurders. Als hun woning (vaak samen met tientallen, honderden of zelfs duizenden andere woningen) worden gekocht als speculatief object, zijn de huurders daar onlosmakelijk onderdeel van. De gevolgen voor de huurder zijn ingrijpend en kunnen zich in twee vormen voordoen.

Zoals eerder aangegeven een woning wordt opgekocht om het geïnvesteerde kapitaal zo snel mogelijk rendement te laten maken. Eigenlijk kun je hier niet spreken van investering. Immers daarbij gaat het om via bezit op een langere termijn geld veilig te beleggen en gematigd rendement te maken. Hier kun je beter spreken van speculatiekapitaal.

Zo zijn er fondsen, ook wel spottend aasgieren genoemd, die duizenden woningen ineens kopen, hele straten. Soms voor €20.000 – €40.000 per woning. Na wat opknappen en het wegruimen (meestal met intimidatie) van de huurders gaan ze als appartement voor minimaal €180.000 per stuk over de toonbank.

De huurder moet zorgen voor dat snelle rendement. Dat kan doordat hij een extreme huursverhoging accepteert, waardoor de speculant een hoog rendement maakt. Maar het innen van huur is nooit zonder risico van wanbetaling en je moet geduld hebben voordat de extra inkomsten tot grote bedragen zijn opgeteld. Beter is het om de huren snel te verhogen en daarmee direct de doorverkoopwaarde op te schroeven. Bijkomend ‘voordeel’ voor de speculant is dat de huurders door de extreme huursverhoging ‘uit eigen beweging’ vertrekken. Daarna wordt het pand weer snel van de hand gedaan, soms meerdere malen achter elkaar.
Zo maakte een bedrijf in Portugal het in oktober 2017 wel erg bont. Zij kocht een blok woningen voor de som van €2,7 miljoen. Een maand later verkocht zij het door voor de lieve som van €7,2 miljoen. De gewetenloosheid van deze partij, die zich Buy2Sell noemt, blijkt wel uit het feit dat zij het gebouw adverteerde als ‘leeg gebouw geschikt voor hotel’. Maar het gebouw zat nog vol met huurders. Het moge duidelijk zijn wat er gebeurt als de nieuwe eigenaar het pand als hotel wil gaan gebruiken: de huurders zullen hun biezen moeten pakken. [2]

Uitgezet en dakloos

De tulpenbol overleefde de manie, maar dat geldt niet voor de bewoners van de maniakale handelswijze van hun steeds wisselende huizeneigenaren. De huurders zijn inzet van de speculatie: of doordat ze veel hogere huren moeten gaan opbrengen of doordat ze weg moeten zodat het pand leeg kan worden opgeleverd aan de volgende koper.
In Nederland werkt de huurdersbescherming nog remmend op het uitzetten van huurders. Maar ook hier hebben woningbouwverenigingen steeds meer een stap terug moeten doen. Zij mochten alleen nog aan de allerlaagstbetaalden verhuren, de rest werd markt. Deze maatregel werd EU-breed ingevoerd. Dat betekende voor de tot de EU toetredende Oost-Europese landen, die een groot aandeel collectief beheerd woningcontingent voor sociale huur had, verkoop van honderduizenden woningen. Het collectivistische Europa moest zich overgeven aan de vrije markt. Gezien de lage prijzen konden speculanten daar ook op grote schaal hun slag slaan.

In deel 2: wie zijn nu die spelers in dit sinistere spel?